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Dispositif Pinel

Dispositif Pinel : à qui puis-je louer mon appartement ?

Contrairement aux précédents avantages fiscaux, le dispositif Pinel permet une plus large sélection de locataires. En effet, les liens de famille entre propriétaire et locataire ne sont plus interdits, à partir du moment où l’occupant du logement ne fait plus partie du foyer fiscal de l’investisseur.

Autrement dit, vous pouvez faire louer votre bien en Pinel à tout membre de votre famille, à la condition que celui-ci soit détaché de votre déclaration fiscale.

Faites simplement attention à ne pas risquer une requalification par l’administration fiscale et en ce sens, veillez à bien respecter les autres critères reposant sur le locataire.

A savoir :


– un niveau de ressources ne dépassant pas le plafond selon de votre zone d’investissement :

 

(Source : Legifrance, Code général des impôts, Annexe 3, plafonds pour tout bail conclu en 2021)


Tout en sachant que le niveau de ressources retenu est le revenu fiscal de référence datant de deux années en arrière (RFR N-2).


– La non perception d’aide au logement : 

Cela se comprend dans le sens où si vous êtes propriétaire d’un appartement déclaré en Pinel, que vous percevez l’avantage fiscal et qu’en plus votre locataire est un membre de la famille, la perception de l’aide au logement serait analysée comme contribuant directement au financement même de l’appartement.

– Un loyer fixé cohérent par rapport au marché : 

Certes l’investisseur a la possibilité de louer son appartement à un proche, mais il ne peut pour autant en profiter pour fixer un loyer trop faible par rapport au loyer marché et par rapport au loyer plafond dépendant de sa zone d’investissement. Dans un tel cas, lors de l’analyse du bail que vous aurez transmis au moment de votre déclaration Pinel, l’administration fiscale aura le pouvoir de redresser la valeur de location en rétablissant la valeur de marché locative.

Conseil acquéreur : grâce à un simulateur financier et fiscal professionnel, AXTOME vous guide au mieux lors de la sélection de votre bien, en tenant compte de l’ensemble des paramètres chiffrés.




Dispositif Pinel : à quel moment vais-je percevoir ma réduction d’impôts ?

L’élément déclencheur : la livraison

A la différence d’autres dispositifs fiscaux, comme le Malraux, le DéficitFoncier ou encore le Monument Historique, dans le cadre du Pinel, l’élément déclencheur de la réduction d’impôt n’est pas le démarrage du chantier mais la délivrance de la 

DAT (déclaration d’achèvement des travaux) au moment de la livraison de la résidence et de l’appartement.


En effet, c’est grâce à cette déclaration délivrée par le promoteur, que vous allez en tant que propriétaire, pouvoir déclarer votre appartement sous le régime du dispositif Pinel.

Ce qui signifie que la durée de perception de l’économie d’impôt, choisie au départ sur 6 ou 9 ans, ne démarre qu’à partir de l’année suivant l’obtention de la DAT.
Prenons un exemple : j’achète un appartement livré pour le 3ème trimestre 2022.

Le promoteur me remet au moment de la livraison une DAT établie par exemple en septembre 2022. Je vais pouvoir déclarer mon appartement sous le dispositif Pinel, au moment des prochaines déclarations fiscales, c’est-à-dire au printemps 2023. Je vais donc percevoir mon économie d’impôt à partir de 2023.




Dispositif Pinel : quel montant d’économie d’impôt vais-je percevoir ?

Le calcul de la réduction d’impôt est simple :

– Pour les 9 premières années, le taux de réduction est de 2% par an, du prix d’acquisition.

– Pour les 3 dernières années (de la 9ème à la 12ème année), il est de 1% par an.

Prenons un exemple :

J’achète un appartement éligible d’une valeur de 200 000 € frais de notaires inclus. Pendant les 9 premières années, le montant de ma réduction d’impôt sera de 2% de 200 000 €, soit 4 000 € de réduction par an. Si je décide de prolonger le dispositif sur les 3 dernières années (de la 9ème à la 12ème année) le taux de réduction sera de 2 000 € par an puisqu’il est ramené à 1% par an.

Je perçois donc 4 000 € de réduction par an pendant 9 ans, soit un total de 36 000 €. Et si je décide de prolonger de 3 années supplémentaires, en percevant 2 000 € de réduction par an sur les 3 dernières années, le total d’économie d’impôt perçu s’élèvera à 42 000 €.





Dispositif Pinel : comment vais-je percevoir ma réduction d’impôts ?


Deux réponses pour mieux comprendre.

1. Avant la mise en place du prélèvement à la source, le système était très simple. L’année suivant l’obtention de la DAT (déclaration d’achèvement des travaux), on déclarait notre investissement Pinel, et en septembre, au moment de la réception de notre avis d’impôt, on lisait convenablement : notre impôt à payer, moins la réduction d’impôt Pinel, égale notre impôt réduit. Autrement dit, on bénéficiait directement de notre réduction d’impôt.

2. Désormais, avec le système du prélèvement à la source, et suite à de nombreux débats entre l’Assemblée Nationale et le Sénat, la mécanique est différente, mais non moins avantageuse. En effet, devant la complexité du calcul, il semblait impossible d’ajuster pour chacun des contribuables le montant exact à prévaloir directement à la source. Voici la mécanique de perception qui a été retenue :

Le montant de vos impôts ne va pas être diminué, mais vous allez directement percevoir l’économie d’impôt, chaque année, sous la forme de deux versements directement sur votre compte, de la part du Trésor Public.
Le premier versement a lieu en janvier à hauteur de 60 % et le second en septembre à h
auteur de 40 %.

Prenons un exemple : je suis propriétaire d’un appartement en Pinel et je l’ai déjà déclaré auprès de l’administration fiscale.
L’appartement est à un prix de 200 000 euros frais de notaire compris.
J’ai donc droit à une économie d’impôt de 4 000 € par an pendant 9 ans.
Je vais donc percevoir 2 400 € en janvier et 1 600 € en septembre.

Attention ! Cette mécanique fonctionne très bien…sauf la première année.
Effectivement le temps que l’administration fiscale prenne en compte votre déclaration et déclenche les deux versements annuels, un laps de temps s’écoule depuis la livraison.

Généralement pour la première année donc, vous ne recevez rien en janvier puisque vous n’avez pas encore effectué votre première déclaration.

Le montant total annuel est donc souvent versé au mois de septembre pour cette année exceptionnelle.

Conseil investisseur : afin d’optimiser votre investissement et de préserver votre épargne mensuelle, AXTOME vous explique comment mettre en place un fonds de trésorerie dès le début des travaux.

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