Company

Dispositif Pinel : à qui puis-je louer mon appartement ?

Contrairement aux précédents avantages fiscaux, le dispositif Pinel permet une plus large sélection de locataires. En effet, les liens de famille entre propriétaire et locataire ne sont plus interdits, à partir du moment où l’occupant du logement ne fait plus partie du foyer fiscal de l’investisseur.

Autrement dit, vous pouvez faire louer votre bien en Pinel à tout membre de votre famille, à la condition que celui-ci soit détaché de votre déclaration fiscale.

Faites simplement attention à ne pas risquer une requalification par l’administration fiscale et en ce sens, veillez à bien respecter les autres critères reposant sur le locataire.

A savoir :

– un niveau de ressources ne dépassant pas le plafond selon de votre zone d’investissement :

Cela se comprend dans le sens où si vous êtes propriétaire d’un appartement déclaré en Pinel, que vous percevez l’avantage fiscal et qu’en plus votre locataire est un membre de la famille, la perception de l’aide au logement serait analysée comme contribuant directement au financement même de l’appartement.

– Un loyer fixé cohérent par rapport au marché : 

Certes l’investisseur a la possibilité de louer son appartement à un proche, mais il ne peut pour autant en profiter pour fixer un loyer trop faible par rapport au loyer marché et par rapport au loyer plafond dépendant de sa zone d’investissement. Dans un tel cas, lors de l’analyse du bail que vous aurez transmis au moment de votre déclaration Pinel, l’administration fiscale aura le pouvoir de redresser la valeur de location en rétablissant la valeur de marché locative.

Conseil acquéreur : grâce à un simulateur financier et fiscal professionnel, AXTOME vous guide au mieux lors de la sélection de votre bien, en tenant compte de l’ensemble des paramètres chiffrés.

Dispositif Pinel : à quel moment vais-je percevoir ma réduction d’impôts ?

L’élément déclencheur : la livraison

A la différence d’autres dispositifs fiscaux, comme le Malraux, le DéficitFoncier ou encore le Monument Historique, dans le cadre du Pinel, l’élément déclencheur de la réduction d’impôt n’est pas le démarrage du chantier mais la délivrance de la 

DAT (déclaration d’achèvement des travaux) au moment de la livraison de la résidence et de l’appartement.

En effet, c’est grâce à cette déclaration délivrée par le promoteur, que vous allez en tant que propriétaire, pouvoir déclarer votre appartement sous le régime du dispositif Pinel.

Ce qui signifie que la durée de perception de l’économie d’impôt, choisie au départ sur 6 ou 9 ans, ne démarre qu’à partir de l’année suivant l’obtention de la DAT.Prenons un exemple : j’achète un appartement livré pour le 3ème trimestre 2022.

Le promoteur me remet au moment de la livraison une DAT établie par exemple en septembre 2022. Je vais pouvoir déclarer mon appartement sous le dispositif Pinel, au moment des prochaines déclarations fiscales, c’est-à-dire au printemps 2023. Je vais donc percevoir mon économie d’impôt à partir de 2023.

Dispositif Pinel : quel montant d’économie d’impôt vais-je percevoir ?

Le calcul de la réduction d’impôt est simple :

– Pour les 9 premières années, le taux de réduction est de 2% par an, du prix d’acquisition.

– Pour les 3 dernières années (de la 9ème à la 12ème année), il est de 1% par an.

Prenons un exemple :

J’achète un appartement éligible d’une valeur de 200 000 € frais de notaires inclus. Pendant les 9 premières années, le montant de ma réduction d’impôt sera de 2% de 200 000 €, soit 4 000 € de réduction par an. Si je décide de prolonger le dispositif sur les 3 dernières années (de la 9ème à la 12ème année) le taux de réduction sera de 2 000 € par an puisqu’il est ramené à 1% par an.

Je perçois donc 4 000 € de réduction par an pendant 9 ans, soit un total de 36 000 €. Et si je décide de prolonger de 3 années supplémentaires, en percevant 2 000 € de réduction par an sur les 3 dernières années, le total d’économie d’impôt perçu s’élèvera à 42 000 €.

Dispositif Pinel : comment vais-je percevoir ma réduction d’impôts ?


Deux réponses pour mieux comprendre.

1. Avant la mise en place du prélèvement à la source, le système était très simple. L’année suivant l’obtention de la DAT (déclaration d’achèvement des travaux), on déclarait notre investissement Pinel, et en septembre, au moment de la réception de notre avis d’impôt, on lisait convenablement : notre impôt à payer, moins la réduction d’impôt Pinel, égale notre impôt réduit. Autrement dit, on bénéficiait directement de notre réduction d’impôt.

2. Désormais, avec le système du prélèvement à la source, et suite à de nombreux débats entre l’Assemblée Nationale et le Sénat, la mécanique est différente, mais non moins avantageuse. En effet, devant la complexité du calcul, il semblait impossible d’ajuster pour chacun des contribuables le montant exact à prévaloir directement à la source. Voici la mécanique de perception qui a été retenue :

Le montant de vos impôts ne va pas être diminué, mais vous allez directement percevoir l’économie d’impôt, chaque année, sous la forme de deux versements directement sur votre compte, de la part du Trésor Public.
Le premier versement a lieu en janvier à hauteur de 60 % et le second en septembre à hauteur de 40 %.

Prenons un exemple : je suis propriétaire d’un appartement en Pinel et je l’ai déjà déclaré auprès de l’administration fiscale.
L’appartement est à un prix de 200 000 euros frais de notaire compris.
J’ai donc droit à une économie d’impôt de 4 000 € par an pendant 9 ans.
Je vais donc percevoir 2 400 € en janvier et 1 600 € en septembre.

Attention ! Cette mécanique fonctionne très bien…sauf la première année.
Effectivement le temps que l’administration fiscale prenne en compte votre déclaration et déclenche les deux versements annuels, un laps de temps s’écoule depuis la livraison.

Généralement pour la première année donc, vous ne recevez rien en janvier puisque vous n’avez pas encore effectué votre première déclaration.

Le montant total annuel est donc souvent versé au mois de septembre pour cette année exceptionnelle.

Conseil investisseur : afin d’optimiser votre investissement et de préserver votre épargne mensuelle, AXTOME vous explique comment mettre en place un fonds de trésorerie dès le début des travaux.

Company

DPE 

Le Conseil constitutionnel a validé récemment, par une décision du 13 août 2021, certains articles de la Loi Climat et Résilience. Le marché locatif va devoir accélérer sa rénovation.

Aujourd’hui, suite à une politique d’encadrement des loyers, tout propriétaire d’un bien qualifié de passoire énergétique et situé en zone tendue, ne peut plus augmenter son loyer à la relocation sans preuve de réalisation de travaux énergétiques.

28 agglomérations sont concernées : 

– Ajaccio,                                                          – Menton-Monaco,
– Annecy,                                                          – Montpellier,
– Arles,                                                              – Nantes,
– Bastia,                                                            – Nice,
– Bayonne,                                                       – Paris,
– Beauvais,                                                       – Saint Nazaire,
– Bordeaux,                                                      – Sète,
– Draguignan,                                                  – Strasbourg,
– Fréjus,                                                            – Thonon-les-Bains,
– Genève-Annemasse,                                    – Toulon,
– Grenoble,                                                       – Toulouse.
– La Rochelle,
– Arcachon,
– Lille,
– Lyon, 
– Marseille-Aix-en-Provence,
– Meaux,

Le Conseil constitutionnel change la donne par l’entrée en vigueur de ce nouveau dispositif législatif et élargit cette politique au plan national. En effet, tous les logements classés par un Diagnostic de Performance Energétique F et G vont être désormais concernés par cette interdiction d’augmentation.

Et au-delà d’un encadrement de loyers, c’est tout simplement une interdiction pure et simple de la mise en location qui concerna les logements les plus énergivores selon le calendrier suivant :

Logements interdits à la location :

– Catégorie G : à partir du 1er janvier 2025

– Catégorie F : à partir du 1er janvier 2028

– Catégorie E : à partir du 1er janvier 2034

Seule exception : le locataire déjà en place à cette période pourra demeurer au sein de son logement. Par contre, en l’absence de travaux de rénovation effectués, le locataire pourra intenter une action en justice et demander l’exécution d’un chantier de mise en conformité.

Conseil acquéreur : lorsque l’on souhaite investir dans l’immobilier, neuf ou ancien, il est important d’être bien encadré par un professionnel AXTOME afin de particulièrement bien sélectionner emplacement, prix, caractéristiques techniques et cadre juridique.

Conseil vendeur : afin de simplifier vos démarches de mise en vente, AXTOME prend en charge gratuitement pour vous la réalisation de tous les diagnostics thermiques obligatoires dans le cadre de nos mandats exclusifs.

Company

Avoir le recul nécessaire pour mener à bien les négociations et ne pas se laisser emporter par le domaine affectif, être disponible afin de répondre à toutes les questions de l’acheteur et savoir lui donner les bons conseils au bon moment, faciliter la projection des clients lors des visites et les rassurer sur chaque étape, y compris leur financement, aide à la budgétisation et visualisation des travaux…

Ce n’est pas un hasard si autant de transactions sont réalisées par des professionnels de l’immobilier. Que ce soit pour un investissement ou pour l’acquisition de sa résidence principale, au regard des montants investis, il est habituel et normal que l’acheteur se pose beaucoup de questions et soit en demande d’informations complémentaires très précises.
Ce que l’on recherche auprès d’un agent immobilier c’est un conseil et une expertise de part sa connaissance du marché.

1. Pour avoir une évaluation juste du prix de vente

Quand on vend sa maison ou l’appartement dans lequel on a vécu de nombreuses années, il est difficile de lui donner une valeur objective. Vous aurez sans doute du mal à ne pas penser à votre prix d’achat (donc à la plus-value), aux travaux que vous avez effectués, aux bons moments que vous y avez vécu… quand il faudra déterminer un prix de vente. 

Un agent immobilier pourra mieux évaluer la valeur réelle de votre bien en fonction de ses caractéristiques, son état et de sa localisation. L’agent immobilier a accès aux derniers prix réels de vente, pas seulement les prix affichés dans les annonces. Avec ces informations, il est en mesure de fournir une estimation au plus juste.Bien entendu, plus le prix de votre logement est élevé, plus la commission de l’agent sera élevée. Mais son but n’est pas de surévaluer votre bien, car cela risquerait de freiner la vente et ne lui apportera aucun avantage.

2. Pour bénéficier de services de professionnels 

Pour confier la vente de votre bien à un seul agent immobilier, vous devez signer un mandat exclusif. Vous pouvez faire appel à plusieurs agents via un mandat simple, mais multiplier le nombre d’intervenants n’augmente pas pour autant l’efficacité de la vente. 

Signer un mandat exclusif avec une agence immobilière vous procure de nombreux avantages. Grâce aux connaissances du marché local et de la réglementation de l’agent immobilier, vous pouvez plus sereinement vendre votre bien et surtout le céder au bon prix et plus rapidement que si vous vous occupez seul de la vente 

Un agent immobilier maitrise toutes les étapes d’une transaction immobilière et peut vous conseiller à tout moment. Il prend en charge la préparation de l’annonce immobilière et la publicité pour votre logement. 

Home stading, photos professionnelles, visites 360°, conseils pour les travaux… de très nombreuses agences immobilières proposent désormais ces services pour, au final, un coût minime par rapport au prix de la vente.

Pourquoi signer un mandat en exclusivité ?

Vous avez 2 fois plus de chances de vendre plus vite. Gardez bien cette raison : la vente sous mandat exclusif va bien plus vite que pour un mandat simple. 
Vendre une propriété en contrat exclusif prend en général 3 mois. Pour un mandat simple, cette durée peut aller jusqu’à six mois.

% des mandats simples vendue en 3 mois : 55% 

% des mandats exclusifs vendue en 3 mois : 75%

Les démarches sont facilitées par l’exclusivité signée entre vous et l’agent. Le fait d’avoir un seul interlocuteur simplifie la communication entre vous et votre conseiller. De l’organisation des visites à la remise des clés, les étapes de la vente sont plus fluides, et donc, plus performantes que si vous aviez dû vous adresser à plusieurs agences.

Le mandat exclusif valorise votre bien auprès des acheteurs

Il crée la rareté

Dans un mandat simple, un bien à vendre est souvent surexposé, car il est affiché par plusieurs agences

Le bien peut être vendu plus cher (même lors de la négociation)

L’agent immobilier se bat pour vous.

L’un des problèmes du mandat simple, c’est que l’agent immobilier se bat contre la concurrence. Il doit vendre la propriété avant les autres, quitte à en faire baisser le prix. Avec le mandat exclusif, il est plus tranquille et n’a qu’à se battre pour son client, de manière à ce que sa propriété soit vendue dans les meilleures conditions.

Le mandat exclusif permet une meilleure stratégie marketing

Comme nous l’avons expliqué, un mandat exclusif permet à un agent immobilier d’investir plus de temps et plus d’argent. Le budget étant plus conséquent que sur un mandat simple, il va pouvoir assurer une prestation sur mesure, et donc, des stratégies marketing adaptées.

 
3. Pour diffuser plus largement votre annonce de vente

 Mise en valeur de votre bien, rédaction et publication de vos publicités, sélection et orientation de vos acheteurs, conseils et accompagnement jusqu’au terme de votre transaction.

De très nombreux acheteurs consultent les annonces immobilières sur internet.
Seul, vous pourriez mettre l’annonce de votre logement à vendre sur quelques sites internet, mais c’est une opération fastidieuse et souvent onéreuse.
Grâce à une agence immobilière, votre annonce sera diffusée sur ces sites, mais également sur de nombreux autres réservés aux professionnels.

4. Pour gérer les contacts et les futurs acheteurs 

Vendre son logement demande beaucoup de disponibilité.
Si vous ne souhaitez pas gérer les appels et les visites des futurs acheteurs, mieux vaut passer par une agence immobilière.

En choisissant un professionnel, vous vous épargnez également les phases de négociation, souvent complexes.

L’agent immobilier jouera les intermédiaires et ne vous communiquera que les offres qui vous contenteront.




Intéressés ?  Contactez Axtome Immobilier !

Company

METTRE EN VALEUR MON EXTERIEUR : 

Que ce soit sur Internet ou en parution magazine, ce qui retient l’attention de l’acheteur c’est le choix de votre photo principale.

Ne négligez surtout pas ce cliché qui revêt une importance capitale en termes d’attractivité.

Critère largement recherché avant la crise du coronavirus, la présence d’un extérieur est encore plus d’actualité !

Prenez le soin et le temps de réaliser un beau cliché pour bien mettre en avant la qualité de votre domicile.

Si vous deviez concentrer votre temps dans la confection de votre publicité, choisissez cet instant précis : le cliché. 

Le petit coaching séance photo d’Axtome : si vous ne savez pas comment vous y prendre voici un petit exercice simple à réaliser.
Prenez un premier cliché de votre extérieur et observez-le. Faites attention aux moindres détails et cherchez à embellir ce que vous voyez :
– Trop d’objets ? On enlève.
– Quelques feuilles mortes ? On nettoie.
– La table d’extérieur est un peu sale ? Un petit coup d’éponge.

C’est extrêmement important. Dernière astuce : trois critères à retenir : propreté, cadrage et exposition.

LOUER MON BIEN : NU OU MEUBLE ? 

Pour faire simple : le nu c’est la facilité, le meublé la rentabilité !   
Deux salles, deux ambiances.

Choisir de louer son appartement nu, c’est un choix de facilité, vous n’avez pas à vous occuper du mobilier, à part ce qui concerne les équipements du logement (essentiellement cuisine et salle de bains) le reste incombe au locataire.

Et généralement vous bénéficiez d’une durée d’occupation importante : en effet un locataire ne prendra jamais soin d’investir dans ses propres meubles si c’est pour une location de seulement quelques mois. En revanche, côté fiscalité, vos revenus fonciers sont très lourdement taxés.

De quelle manière ? Les revenus fonciers sont taxés sur la base d’un cumul entre votre tranche d’imposition (en moyenne chez les investisseurs 30%) et la C.S.G. (17,2%). C’est-à-dire une taxation de 47,2%.

En clair, la moitié de votre loyer part directement aux impôts. Votre rentabilité est divisée par deux.

Comment éviter cette perte importante ? Grâce à la location meublée !     
 

Le changement de fiscalité entraine un effacement de cet impôt. En effet, les revenus du meublé ne sont pas des revenus fonciers mais des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Ça vaut le coup de soigner son intérieur ! Mais surtout d’être rigoureusement bien encadré pour exercer cette activité.

Intéressés ? Contactez Axtome Immobilier !

Company

Le contrat de réservation dématérialisé

Fini la paperasse, les contrats à parapher en deux exemplaires originaux par acquéreur, donnant lieu parfois à plus de 300
pages… Les promoteurs l’ont fait ! Suivant la bonne pratique de leurs partenaires notaires, ils mettent désormais à votre disposition votre contrat de réservation prérempli sur votre boite mail et vous n’avez plus qu’à signer en quelques clics ! Contrat, plan du lot, plan de masse, plan des stationnements, notice descriptive, état des risques naturels, tout y est !

L’avis d’Axtome Immobilier : les clients sont très satisfaits de ce procédé qui leur permet un gain de temps considérable et un véritable confort au moment de s’engager/de finaliser leur projet.

Le recommandé SRU électronique – ALUR

Dans la droite lignée de la signature dématérialisée, l’envoi de votre contrat contresigné par le promoteur se fait également par mail. Il suffit de cocher cette option au sein même du contrat. Terminé les problématiques des envois postaux. Votre délai de rétractation débute donc au lendemain de la réception de ce mail. Et pas d’inquiétude pour les plus traditionnalistes, la réservation sur papier est toujours possible.


L’avis d’Axtome Immobilier : on pourrait craindre une faille de sécurité quant à la réelle identité du client réservataire derrière son écran, mais la protection est assurée par une demande de reconnaissance faciale. La simplicité du procédé, par ordinateur, tablette ou téléphone, séduit de nombreux clients.

Les plans d’insertion 3D et les maquettes numériques

« J’ai du mal à me projeter » ou encore « je ne vois pas très bien où se situe
précisément l’appartement, dispose-t-il d’une vue
dégagée à cet étage ? » sont des obstacles régulièrement rencontrés lors de la présentation d’un appartement sur plan. Et cela se comprend parfaitement, il n’est pas donné à tout le monde de se représenter un volume à partir d’un simple tracé.

Les promoteurs l’ont bien compris ! Afin de vous aider à mieux visualiser le positionnement exact de votre futur appartement, la technologie est à votre service.

D’abord bien observer où se situe le programme immobilier dans le quartier.


Outre les habituels plans de masse et plans de géolocalisation, qui sont toujours très utiles notamment pour le repérage rapide de l’orientation des façades, vous avez désormais à votre disposition les plans d’insertion 3D. De quoi s’agit-il ?

Le plan d’insertion 3D représente le bâtiment en trois dimensions au sein même de l’emplacement foncier. Cette représentation est habituellement l’illustration première des plaquettes commerciales. Sauf qu’ici, vous pouvez déplacer comme bon vous semble l’orientation du bâtiment et vous rendre compte de son environnement immédiat.

Plus fort encore dans la projection : la maquette 3D ! Même logique que le plan d’insertion mais on se centre uniquement sur la
résidence. Et grâce à la sélection des plans de découpe d’étages, vous pouvez visualiser clairement l’emplacement exact de votre appartement au sein du bâtiment. Pour plus de visibilité, vous pouvez parfois directement saisir le numéro du lot recherché et celui-ci apparaitra en surbrillance.

L’avis d’Axtome Immobilier : ces deux maquettes sont une réelle aide à la présentation des appartements, leur niveau de réalisme et de précision en font des outils de commercialisation très professionnels. Le plan d’insertion vous donne une image claire de ce que vont représenter le quartier et les rues adjacentes une fois l’opération livrée, et la maquette 3D est encore plus utile lorsque l’on hésite entre plusieurs lots. On peut ainsi très facilement et très rapidement comparer les dispositions, les placements et les orientations des appartements.

Le nec plus ultra : la visite virtuelle

Et si vous achetiez votre appartement neuf dans les mêmes conditions qu’un bien existant ? On y est… presque !

Pouvoir visualiser, se déplacer, se retourner au sein même d’un appartement pas encore construit ne relève plus du rêve mais bel et bien de la réalité ! Attention cependant, ce dispositif technologique étant coûteux et long en termes de réalisation (puisqu’il s’agit de représenter informatiquement la disposition précise de chaque appartement), pour l’instant peu de programmes en bénéficient.

L’avis d’Axtome Immobilier : ces visites en réalité augmentée constituent une réelle prouesse compte tenu du nombre de lots que peuvent prévoir les différents programmes. Si cet outil n’est pas nécessairement incontournable pour les investisseurs, il peut rapidement devenir indispensable pour la clientèle résidence principale. Notamment lorsque le programme proposé dispose de nombreuses offres de personnalisation de son intérieur.

Le drone : nouvel atout de projection

Pour coller au plus près de la réalité, et bien moins coûteux pour le promoteur que la visite virtuelle, les drones sont utilisés directement sur le terrain, avant que le chantier de construction ne démarre, et des prises de vues sont réalisées. Le drone est ainsi placé successivement à la hauteur de chaque étage afin d’offrir aux clients une vision d’altitude et un aperçu de la vue de chaque niveau du bâtiment.

L’avis d’Axtome Immobilier : déjà convoité dans l’ancien, notamment pour mettre en valeur les propriétés disposant de piscines et de beaux extérieurs, l’utilité du drone n’est plus à démontrer. Ces prises de vue sont demandées par les clients désireux de mieux connaitre l’environnement de leur résidence principale. Cependant cet outil supplémentaire demeure accessoire en comparaison des précédents présentés.